Thuế TNCN từ cho thuê nhà áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (nhà, căn hộ, mặt bằng, kho bãi). Khác với tiền lương - cho thuê nhà không dùng biểu lũy tiến từng phần, mà áp thuế suất cố định 5% TNCN và 5% GTGT trên doanh thu, với ngưỡng miễn 100 triệu/năm. Bài này hướng dẫn công thức, ví dụ cụ thể, và cách kê khai đúng quy định.
Công thức tổng quát thuế cho thuê nhà 2026
| Loại thuế | Thuế suất | Căn cứ tính |
|---|---|---|
| Thuế TNCN | 5% | Doanh thu cho thuê |
| Thuế GTGT | 5% | Doanh thu cho thuê |
| Lệ phí môn bài | Cố định | 300k - 500k - 1 triệu/năm tùy bậc doanh thu |
Tong thuế = Doanh thu năm x 10% + le mon bai. Cong thuc nay không cho phép tru chị phí (lai vay ngân hàng, sửa chua, mỗi gioi) du nguoi cho thuê phải chị tiền thuc te.
Ngưỡng miễn thuế 100 triệu/năm
Quy tắc quan trọng nhat: doanh thu năm từ 100 trieu tro xuong không phải nộp ca thuế GTGT lần TNCN. Tính theo năm dương lịch (01/01 - 31/12). Ví dụ cho thuê 8 triệu/tháng trong cả năm = 96 triệu - dưới ngưỡng, không đóng thuế. Cho thuê 9 triệu/tháng = 108 triệu - vượt ngưỡng, phải đóng trên toàn bộ 108 triệu (không phải chỉ phần vượt).
Đây là "vạch đỏ" cần chú ý: chênh lệch 1 triệu doanh thu có thể làm thuế từ 0 tăng lên 10,8 triệu.
Bảng mức lệ phí môn bài 2026
| Doanh thu/năm | Lệ môn bài/năm |
|---|---|
| Dưới 100 triệu | Miễn |
| Từ 100 - 300 triệu | 300.000 |
| Trên 300 - 500 triệu | 500.000 |
| Trên 500 triệu | 1.000.000 |
Ví dụ tính chị tiết 3 mức cho thuê
Ví dụ 1: Cho thuê căn hộ 10 triệu/tháng
Doanh thu năm = 10.000.000 x 12 = 120.000.000
Thuế TNCN = 120 trieu x 5% = 6.000.000
Thuế GTGT = 120 trieu x 5% = 6.000.000
Lệ môn bài = 300.000
Tổng thuế/năm = 12.300.000 đóng (~10,25% doanh thu)Ví dụ 2: Cho thuê nhà 15 triệu/tháng
Doanh thu năm = 15.000.000 x 12 = 180.000.000
Thuế TNCN = 9.000.000
Thuế GTGT = 9.000.000
Lệ môn bài = 300.000
Tổng thuế/năm = 18.300.000 đóngVí dụ 3: Cho thuê mặt bằng 25 triệu/tháng
Doanh thu năm = 25.000.000 x 12 = 300.000.000
Thuế TNCN = 15.000.000
Thuế GTGT = 15.000.000
Lệ môn bài = 300.000 (vẫn ở bậc dưới 300 triệu vì trường hợp này = 300tr - chú ý bậc tính)Luu y bac mon bai: "Từ 100 - 300 triệu" bao gồm ca moc 300 trieu; vuot 300 trieu mỗi tỉnh sang bac 500.000.
Trường hợp không cho thuê đủ 12 tháng
Nếu cho thuê chỉ 6 tháng trong năm (ví dụ từ tháng 7 đến tháng 12), tính doanh thu thực tế phát sinh. Cho thuê 12 triệu/tháng x 6 tháng = 72 triệu - dưới ngưỡng 100 triệu, không phải đóng thuế. Đây là điểm nhiều chủ nhà bỏ qua, nộp nhầm thuế khi hợp đồng mới bắt đầu giữa năm.
Ai kê khai và nộp thuế?
Hai phương án:
- Chủ nhà từ khai: mau 01/TTS, nộp tại Chỉ cuc thuế noi có bất động sản. Có thể khai theo quý hoặc theo năm. Thời hạn: ngày 30 của tháng đầu kỳ tiếp theo.
- Ben thuế khấu trừ nộp ho: nếu hop đóng thoa thuan ro. Bên thuê lấy tiền thuê (vd 15 triệu) trừ ra 1,5 triệu thuế, chuyển chủ nhà 13,5 triệu và nộp 1,5 triệu vào ngân sách. Hình thức này phổ biến với công ty thuê làm văn phòng.
Du theo cách nao, chủ nhà van là nguoi chiu thuế cuối cùng ve mat phap ly.
Sai lầm phổ biến
- Khong khai vi cho rang "nguoi thuế trả het roi": cơ quan thuế van truy thu chủ nhà nếu phát hiện hop đóng.
- Hieu nham nguong 100 trieu/tháng: Nguong là 100 trieu/năm. Cho thuế 9 trieu/tháng đã vuot.
- Khong khai khi cho thuê qua AirBnB/booking: doanh thu từ các nên tăng nay van là doanh thu cho thuê tài sản, phải khai đầy đủ.
- Cong gộp nhiều bất động sản vao 1 bac: mỗi bất động sản khai rieng, nhưng tổng doanh thu từ hoat đóng cho thuê van cong đơn để xet nguong 100 trieu.
Công cụ ước tính thuế cho thuê nhà
Sử dụng công cụ tính thuế TNCN VN247 để ước tính nhanh thuế cho thuê nhà theo doanh thu năm. Công cụ cho phép nhập doanh thu tháng, tự suy ra cả thuế và lệ môn bài.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm có phải đóng thuế không?
Không, miễn cả thuế GTGT, TNCN và lệ môn bài.
Thuế suất cho thuê nhà 2026 là bao nhiều?
5% TNCN + 5% GTGT, tổng 10% trên doanh thu. Không cho trừ chị phí.
Cho thuê 15 triệu/tháng đóng bao nhiêu thuế/năm?
180 triệu x 10% + 300k môn bài = 18,3 triệu/năm.
Bên thuê có phải khấu trừ nộp thay không?
Nếu hợp đồng có thỏa thuận thì bên thuê khấu trừ và nộp. Nếu không, chủ nhà tự khai nộp tại chị cục thuế nơi có bất động sản.
Liên quan
- Thuế TNCN 2026: Cách tỉnh đầy đủ từ A-Z
- Thuế TNCN khi ban bất động sản: 2% giá tri
- Quyết toán thuế TNCN 2026: hướng dẫn tự làm
- Công cụ tính thuế TNCN online
Tư vấn chuyên môn: Chuyên giá thuế Lê Thị Mai. Quy định và mức thuế cập nhật đến 2026-05.
